共有物分割請求の不動産評価
他の共有者に持分を売却する場合や逆に他の共有者から持分を買い取る場合にはその不動産の評価が問題となります。
理論上は持分売買を行う際の時価によって評価すべきものとなります。
これは共有物分割請求訴訟係属中に裁判所が選任する不動産鑑定士が時価として評価した金額となります。
しかし不動産鑑定には費用がかかります。この費用は鑑定を申請した側が裁判所に予納する形をとるのですが多くの場合訴訟関係者全員が負担することになることから鑑定を行わずに当事者間で不動産評価額の合意を成立させる案件が多いです。私がこれまでに共有物分割請求訴訟で不動産評価が問題となった案件で評価合意が成立せずに裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定が行われたのは約３０％です。
裁判所も鑑定には費用がかかるということを理由に当事者間で不動産評価について合意をするよう促すのが通例です。
不動産の評価合意をするための資料となるのが不動産業者の査定書となります。実際に売却を依頼しなくても無料で査定書を作成してもらうことができます。お互いに出した査定書の査定金額の２分の１で合意する例もあります。
ただし、査定書の中には、評価方法に誤りがあるとか裁判上の鑑定をする場合と評価方法が異なっている場合がありますので、その見極めも大事です。1平方メートルあたりの単価の違いであれば平均値でもよいのかもしれませんが、評価方法の違いがある場合にはその点も指摘した上で修正是正させて価格合意を成立させるよう働きかける必要があります
ちなみに私がこれまでに取り扱った案件で評価合意が成立せずに裁判所選任による不動産鑑定が行われたのは、当事者間の対立が激しく評価合意を行うことがそもそも困難であった例や、不動産そのものの特殊性が強くまた比較的高額でもあったため鑑定で決着するのが適当と判断された例などがあります。
なお当事者間で評価合意ができない場合に必ず裁判所が選任する不動産鑑定士による鑑定が行われるかというとそうでもありません。不動産の価格が多額でなく、当事者が提出した査定書などの資料で価格が判断できると裁判所がみた場合には裁判所選任の不動産鑑定士による鑑定を行わずに不動産評価を行って全面的価格賠償を命じる判決を出すこともあります。
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