（質問）共有物分割請求で代償分割を検討しています。共有不動産の価格はどのように決めますか？
（回答）
不動産の時価となります。裁判上の不動産鑑定で決めるのが正確ですが費用が相当かさむので当事者間の話し合いで決める事例が多いです。
不動産の評価は当事者の合意によって決めるのが原則。決まらない時は裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定価格によって決まる
共有物分割請求で代償分割を行う場合、不動産の評価がいくらかが問題となります。
当事者の合意によるのが原則で、決まらない場合は裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定価格によって決まります。
以下で詳しく述べます。
当事者の合意によるのが原則で、決まらない場合は裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定価格によって決まります。
以下で詳しく述べます。
原則として当事者の合意によって共有不動産の価格を決める
当事者の合意によって不動産の価格を決めるのが原則です。不動産業者から双方が査定書を入手して、査定額の平均値とするという形で合意することもあります。なお査定書は無料で入手できます。
ただ不動産によっては、どのような評価方法を用いるかについて見解の対立があったり、誤った手順で評価された査定書があったりするなどで合意を成立させるのが難しいこともあります。
そのような場合は裁判所選任の不動産鑑定士による鑑定価格で決めるしかありません。
ただ不動産によっては、どのような評価方法を用いるかについて見解の対立があったり、誤った手順で評価された査定書があったりするなどで合意を成立させるのが難しいこともあります。
そのような場合は裁判所選任の不動産鑑定士による鑑定価格で決めるしかありません。
公示価格・路線価・固定資産税評価額で価格が決まらない
公的な機関による不動産評価として、公示価格、路線価、固定資産税評価額があります。
公示価格は国土交通省が毎年公表する土地取引の際の目安となる価格です。但し毎年1月1日時点の価格であること、公示地と取引対象地の条件が異なっていることから直ちに公示価格をもって不動産価格を決めることはできません。
路線価は、国税庁が発表する相続税、贈与税の基準となる価格です。全ての土地をカバーしていますが、徴税の基準となる価格であり、これをもって共有物分割請求の不動産価格とすることはできません。
固定資産税評価額は市区町村が固定資産税を課税するために不動産を評価したものです。これも徴税の基準となる価格であり、これをもって共有物分割請求の不動産価格とすることはできません。
公示価格は国土交通省が毎年公表する土地取引の際の目安となる価格です。但し毎年1月1日時点の価格であること、公示地と取引対象地の条件が異なっていることから直ちに公示価格をもって不動産価格を決めることはできません。
路線価は、国税庁が発表する相続税、贈与税の基準となる価格です。全ての土地をカバーしていますが、徴税の基準となる価格であり、これをもって共有物分割請求の不動産価格とすることはできません。
固定資産税評価額は市区町村が固定資産税を課税するために不動産を評価したものです。これも徴税の基準となる価格であり、これをもって共有物分割請求の不動産価格とすることはできません。
裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定によって価格を決める
当事者間で評価の合意が成立しない場合は、裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定価格で決めるしかありません。
この場合に、当事者のどちらかが不動産鑑定士に鑑定を頼んで鑑定書を裁判所に出せばよいのではないかという意見を持つ方もおられます。
しかし当事者の一方が頼んだ不動産鑑定士が鑑定を行った場合は、頼んだ当事者の一方に不当に有利な鑑定書が作成されることが往々にしてあります。
このため、当事者の一方が頼んだ不動産鑑定士の鑑定価格では公平性が保てないという理由から、裁判所が直ちにこの鑑定価格によって不動産の価格を決めることはありません。
よって、裁判所が選任した中立の第三者である不動産鑑定士の鑑定価格によって決めるしかなくなります。
裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定についての詳しい解説はこちらをご覧ください。
この場合に、当事者のどちらかが不動産鑑定士に鑑定を頼んで鑑定書を裁判所に出せばよいのではないかという意見を持つ方もおられます。
しかし当事者の一方が頼んだ不動産鑑定士が鑑定を行った場合は、頼んだ当事者の一方に不当に有利な鑑定書が作成されることが往々にしてあります。
このため、当事者の一方が頼んだ不動産鑑定士の鑑定価格では公平性が保てないという理由から、裁判所が直ちにこの鑑定価格によって不動産の価格を決めることはありません。
よって、裁判所が選任した中立の第三者である不動産鑑定士の鑑定価格によって決めるしかなくなります。
裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定についての詳しい解説はこちらをご覧ください。
共有物分割請求では共有補正を行わない
これは当事者の合意によって共有不動産の価格を決める場合にも裁判所選任の不動産鑑定士による鑑定によって決める場合にも問題となることです。
共有補正というのは、共有持分を評価する際に、共有持分のみを取得しても不動産を自由に使用収益処分できないことを理由に減額評価をすることです。共有補正がされる場合は2割程度減額評価されることが多くなっています。
但し共有物分割請求の代償分割で共有持分を評価する場合は共有補正を行いません。共有物分割請求の代償分割で他の共有者から持分を取得する人は持分を自由に使用収益処分できることが前提となっています。自由に使用収益処分できないことを理由とする共有補正を適用する理由がないからです。
共有補正というのは、共有持分を評価する際に、共有持分のみを取得しても不動産を自由に使用収益処分できないことを理由に減額評価をすることです。共有補正がされる場合は2割程度減額評価されることが多くなっています。
但し共有物分割請求の代償分割で共有持分を評価する場合は共有補正を行いません。共有物分割請求の代償分割で他の共有者から持分を取得する人は持分を自由に使用収益処分できることが前提となっています。自由に使用収益処分できないことを理由とする共有補正を適用する理由がないからです。
著者：弁護士・福本 悦朗
東京弁護士会所属・福本法律事務所代表弁護士
共有不動産の持分売却に関して10年以上の実績を持つ。
1992年 早稲田大学卒業
1994年 司法試験合格
1997年 弁護士登録
2001年 福本法律事務所開設
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