共有物分割請求の現物分割とは

共有物分割請求において、現物分割を行うのが原則とされています。

現物分割というのは不動産を物理的に2つ以上に分けることです。分割という言葉からみても現物分割が原則というのは当然であるようにも見えます。

しかし、実際には、共有不動産が2つ以上ある場合を除いては、現物分割は殆ど行われていません。弁護士福本もこれまで50件以上の共有物分割を解決してきましたが、現物分割を行ったのは3件のみでこのうち1つの土地を分筆して分けて分割した事例は1件のみです。殆どの分割は全面的価格賠償などの代償分割か共同売却などの換価分割によって行われています。

では共有物分割の分割方法の原則とされながら現物分割が殆ど行われていない理由は何でしょうか。

まずそもそも分譲マンションなどの区分所有建物は物理的に2つ以上に分けることができないので現物分割はできないことになります。

また、戸建住居の土地建物についても、建物は物理的に分けることができず、その建物の敷地になっている土地についても物理的に2つ以上に分けることは難しいという理由で現物分割は行われません。

そうすると、戸建住居でも庭が広い場合は分筆して庭を分ければ現物分割できるのではないかという意見を持つ人もおられます。

しかし、庭が広い場合、建ぺい率といって土地全体に占める建物面積割合の規制が厳しい場合が多く、この状態で分筆して現物分割をしてしまうと、既に建っている建物が建ぺい率違反となってしまうという問題を生じます。一見すると物理的に分けることができるように見える事案でも建ぺい率という建築基準法の規制があるために現物分割ができないという事例が多いです。

特に都市部では建ぺい率ギリギリで建物が建てられていることが多いことから、分筆して現物分割を行うことが不可能である事例が非常に多いです。私が現物分割を行った事案では建物を取り壊した上で分筆して現物分割を行ったものです。

この事から共有物分割の分割方法は、不動産全体を売却して代金を分ける換価分割か、誰か1人が他の共有者から持分を買い取るという代償分割かのいずれによるのが殆どということになります。

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