代償分割における代償金の調達

（解説）

これもよくある質問です。方法として考えられるのは不動産全体を担保に入れて購入資金の借り入れをすることです。

このように言うと、自分が持っているのは共有持分だけなのにそのようことができるのかという疑問を持たれる方もおられますが、新規に住宅ローンを組んで家を購入することをイメージしていただければおわかりになると思いますが購入予定不動産を担保に入れて購入資金の借り入れを行っている訳です。同様に共有物分割請求で他の共有者から持分を買い取る場合であっても買取によって不動産全体の所有権を取得するのであれば不動産全体を担保に入れて購入資金の借り入れをすることが可能となります。

この場合にもいくつかの問題があります。

まず第１点とすれば、親族間の共有持分買取のための融資を都市銀行で受けるのは難しいということです。私がこれまでに取り扱った案件でも都市銀行での融資で持分買取資金を調達したという事例もありますが、多く野場合都市銀行からは融資を断られたと聞いています。このため信用金庫からの借り入れ、不動産担保ローン業者からの借り入れがされていることが多いです。また高齢者で定期的な収入の乏しい方の場合そもそも融資を受けること自体が難しいのではないかと思われる方もおられますが、リバースモーゲージといって債務者が死亡した時に一括返済するという約定で不動産担保借り入れをすることも可能です。これまでにリバースモーゲージによって持分買取代金の融資を受けた事例も複数あります。

２点目とすると、相手が持分買取による解決にも拒否の姿勢を示してあくまで競売を命じる判決を求めた場合には、裁判所から全面的価格賠償を命じる判決を取得することで強制的に持分を買い取ることは可能なのですが、ここで代金支払い能力の証明という問題が生じることになります。資金に余裕がある人であれば預金の残高証明書で簡単にクリアできるのですが、融資で調達する場合は融資証明書を得ることが必要となってきます。ところがこのような融資証明書を取得するのが難しいという問題があります。このため不動産担保借り入れによって持分買取資金を調達しようという場合は他の共有者と激しく対立しないで和解で解決できるように持って行くのが望ましいといえます。