共有不動産・共同名義不動産の売却｜共有物分割請求に強い弁護士【福本法律事務所】

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共有不動産・共同名義不動産の売却

共有物分割請求による共有不動産・共同名義不動産の売却

共有物分割請求によって、共有不動産・共同名義不動産を普通の不動産と同様の時価で売却することができます。
これから詳しく解説します。

共有不動産は全員の同意がないと売却できません

２人以上で所有している不動産を共有不動産あるいは共同名義の不動産といいます。この不動産を売却するには所有者となっている人全員の同意が必要です。ですので売りたいと思っていても他の共有者が売るのに反対していると売れないことになります。

持分権を売ることはできます。しかし安値でしか売却できません

共有になっている不動産を売却したいと思っていても他の共有者が反対して売却できない場合でも、その人が持っている権利（持分権といいます）を売却することはできます。

１人で所有している人は不動産を自由に使用したり賃貸にして賃料収入を上げたり売却して代金を得たり自由にすることができますが、不動産を自由に使える権利を１とみた場合に、２人以上で所有している場合は割合で所有権を持っていることになります。

例えば２人で所有していてその権利が平等と決めた場合は２分の１ずつの権利を持っていることになります。２人だからといって２分の１ずつとは限らず、３分の２と３分の１というように様々な割合の権利が生じることがあります。

このように共有の時に割合で持っている権利を持分権といいます。この持分権は共有者１人1人に認められているので、他の共有者の同意がなくても売却することができます。
しかし、持分権を買ったとしてもその不動産には他の共有者がいるので自由に使うことができません。共有になっている不動産には制約があるので買い手を探すのが難しいです。また買い手が見つかったとしても安値でしか買い取ってもらえません。仮に２分の１の持分権であっても不動産の時価の２分の１で持分権を買い取ってくれる業者はまずいません。

共有物分割請求をすると共有不動産・共同名義の不動産を普通の不動産と同等の時価で売却ができます

このように共有不動産・共同名義の不動産は全員の同意がないと売却できないので共有者１人でも売却に反対すると売却できない
また共有者が持っている持分権は売ることができても、安値でしか買い取ってもらえない

という点で共有不動産・共同名義の不動産は非常にやっかいなものです。
ところがこのようなやっかいな共有不動産・共同名義の不動産であっても時価ないし時価に近い高額で売却する方法があります。それが共有物分割請求というものです。

共有物分割請求とは

共有物分割請求というのは、共有になっている不動産などの物の状態を共有でなくすための権利です。この権利は非常に強い権利であり、裁判所もよほどの事がない限りはこの権利を認める判断をします。かつてこの権利を制限する法律もあったのですが最高裁で憲法違反で無効と判断されたこともあります。それほど強い権利なのです。
具体的に共有でなくす方法としては、物理的に１人１人が所有する不動産に分ける（現物分割といいます）というのと、共有者の１人が不動産を取得し他の共有者が代金を受け取る方法（代償分割といいます）、不動産を売却して売却代金を持分の割合で分配する方法（換価分割といいます）があります。

物理的に分ける現物分割が原則とはなっていますが、都市部では不動産の多くが建物とその敷地でして建物が物理的に分けられないことから現物分割はあまり行われていません。そうすると代償分割か換価分割しかないのですが、話し合いがつかなければ裁判所は代償分割の要件を満たすかを検討し満たさなければ競売を命じる判決を下すことになります。
代償分割は他の共有者に持分を売却するもので、競売は第三者に売却するものですので、どちらであっても共有不動産が売却できることになります。
なお共有物分割請求の手続については詳しくはこちらをご覧ください。

訴訟をせずに交渉がまとまることもありますが、これまでの経験で共有物分割請求訴訟になる可能性は５０％くらいです。しかし裁判所に出頭していただくなどの負担がかかることは殆どありません

共有物分割請求はまず話し合いを申し入れることから始まります。相手に共有物分割請求の内容を理解してもらい、感情的な対立も少なければ話し合いがまとまることもあります。しかし私のところに相談に来られる方はこれてから来られる方も多く話し合いを申し入れてもまとまらないことも少なくありません。これまでの経験でいうと約５０％は訴訟になっています。

このように訴訟になるというと、裁判所に出頭して尋問で答えなければいけないのかとか長引くのではないかという不安をお持ちの方もおられますが、尋問が行われることは殆どありません。

また基本的には共有をどやってなくすのかを決める裁判ですので普通はそれほど長期化しません。
これまでの経験で言えば、訴訟を起こして裁判所で他の共有者に売却するか、共同で売却して代金を分けるかのいずれかの和解が成立しているのが殆どです。競売まで行うケースは少数です。

【話し合いで他の共有者に持分を売却した事例】

1	共有不動産を担保にした借入金で持分を時価で買い取ってもらった事例
2	高齢の母親が居住する共有の分譲マンションで母親に持分を買い取ってもらった事例
3	他の共有者に持分を売却した事例
4	親子で共有の二世帯住宅で、子供に親の持分を買い取ってもらって共有関係を解消した事例
5	買値の3倍以上の値段で共有持分売却に成功した事例

【話し合いで不動産を第三者に共同売却した事例】

1	共有者の１名が売却に反対していた共有の更地を共同売却した事例
2	依頼を受けてから約２ヶ月で共有不動産の共同売却ができた事例
3	兄弟の共有不動産の共同売却ができた事例

【共有物分割請求訴訟を起こして他の共有者に持分を売却した事例】

1	遺産分割協議で現金取得を拒絶されたが、共有物分割請求で現金取得できた事例
2	複数の共有の賃貸不動産の持分を時価で売却し、未分配の賃料を回収した事例
3	共有物分割請求訴訟で相手方が依頼者の持分を全面的価格賠償で買い取った事例
4	遺産分割審判で共有となった不動産の持分を他の共有者が買い取った事例
5	依頼者と相手方と亡母の名義となっている不動産で共有物分割請求によって相手方に持分を買い取った事例

【共有物分割請求訴訟を起こして第三者に共有不動産を共同売却した事例】

1	共有の賃貸アパート１棟の共同売却に成功した事例
2	持分担保融資を受けた後に、共有不動産を共同売却した事例
3	共有物分割請求訴訟で離婚した元夫婦の共有不動産を共同売却した事例
4	協議離婚後も夫婦のペアローンと不動産の共有が残った案件で共有物分割請求訴訟提起により共同売却をし、共有関係とペアローンを解消した事例