共有不動産の売却

共有物分割請求による共有不動産・共同名義不動産の高額売却

共有物分割請求によって、共有不動産・共同名義不動産を高額で売却することができます。
これから詳しく解説します。

共有不動産は全員の同意がないと売却できません

2人以上で所有している不動産を共有不動産あるいは共同名義の不動産といいます。

この不動産を売却するには所有者となっている人全員の同意が必要です。ですので売りたいと思っていても他の共有者が売るのに反対していると売れないことになります。

持分権を売ることはできます。しかし安値でしか売却できません

共有になっている不動産を売却したいと思っていても他の共有者が反対して売却できない場合でも、その人が持っている権利(持分権といいます)を売却することはできます。

1人で所有している人は不動産を自由に使用したり賃貸にして賃料収入を上げたり売却して代金を得たり自由にすることができますが、不動産を自由に使える権利を1とみた場合に、2人以上で所有している場合は割合で所有権を持っていることになります。

例えば2人で所有していてその権利が平等と決めた場合は2分の1ずつの権利を持っていることになります。2人だからといって2分の1ずつとは限らず、3分の2と3分の1というように様々な割合の権利が生じることがあります。

このように共有の時に割合で持っている権利を持分権といいます。この持分権は共有者1人1人に認められているので、他の共有者の同意がなくても売却することができます。

 

しかし、持分権を買ったとしてもその不動産には他の共有者がいるので自由に使うことができません。

共有になっている不動産には制約があるので買い手を探すのが難しいです。

また買い手が見つかったとしても安値でしか買い取ってもらえません。仮に2分の1の持分権であっても不動産の時価の2分の1で持分権を買い取ってくれる業者はまずいません。

共有物分割請求をすると共有不動産・共同名義の不動産の高額売却ができます

このように共有不動産・共同名義の不動産は全員の同意がないと売却できないので共有者1人でも売却に反対すると売却できない
また共有者が持っている持分権は売ることができても、安値でしか買い取ってもらえない

という点で共有不動産・共同名義の不動産は非常にやっかいなものです。
ところがこのようなやっかいな共有不動産・共同名義の不動産であっても時価ないし時価に近い高額で売却する方法があります。それが共有物分割請求というものです。

共有物分割請求とは

共有物分割請求というのは、共有になっている不動産などの物の状態を共有でなくすための権利です。この権利は非常に強い権利であり、裁判所もよほどの事がない限りはこの権利を認める判断をします。かつてこの権利を制限する法律もあったのですが最高裁で憲法違反で無効と判断されたこともあります。それほど強い権利なのです。

具体的に共有でなくす方法としては、物理的に1人1人が所有する不動産に分ける(現物分割といいます)というのと、共有者の1人が不動産を取得し他の共有者が代金を受け取る方法(代償分割といいます)、不動産を売却して売却代金を持分の割合で分配する方法(換価分割といいます)があります。

 

物理的に分ける現物分割が原則とはなっていますが、都市部では不動産の多くが建物とその敷地でして建物が物理的に分けられないことから現物分割はあまり行われていません。そうすると代償分割か換価分割しかないのですが、話し合いがつかなければ裁判所は代償分割の要件を満たすかを検討し満たさなければ競売を命じる判決を下すことになります。

代償分割は他の共有者に持分を売却するもので、競売は第三者に売却するものですので、どちらであっても共有不動産が売却できることになります。
なお共有物分割請求の手続については詳しくはこちらをご覧ください。

訴訟をせずに交渉がまとまることもありますが、これまでの経験で共有物分割訴訟になる可能性は50%くらいです。しかし裁判所に出頭していただくなどの負担がかかることは殆どありません

共有物分割請求はまず話し合いを申し入れることから始まります。

相手に共有物分割請求の内容を理解してもらい、感情的な対立も少なければ話し合いがまとまることもあります。

 

しかし私のところに相談に来られる方はこれてから来られる方も多く話し合いを申し入れてもまとまらないことも少なくありません。

これまでの経験でいうと約50%は訴訟になっています。

このように訴訟になるというと、裁判所に出頭して尋問で答えなければいけないのかとか長引くのではないかという不安をお持ちの方もおられますが、尋問が行われることは殆どありません。

 

また基本的には共有をどやってなくすのかを決める裁判ですので普通はそれほど長期化しません。
これまでの経験で言えば、訴訟を起こして裁判所で他の共有者に売却するか、共同で売却して代金を分けるかのいずれかの和解が成立しているのが殆どです。

競売まで行うケースは少数です。

 

 

 

 

 

共有不動産の売却・共有物分割請求に強い福本法律事務所は、単純に交渉をまとめるだけではなく実際の不動産売買のサポートを行い、売買代金が決済されるまでをフォローいたします
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