Q&A 共有不動産・共同名義不動産を時価で売却できませんか?

2人以上で所有している不動産を共有不動産あるいは共同名義の不動産といいます。この不動産を売却するには所有者となっている人全員の同意が必要です。ですので売りたいと思っていても他の共有者が売るのに反対していると売れないことになります。

共有になっている不動産を売却したいと思っていても他の共有者が反対して売却できない場合でも、その人が持っている権利(持分権といいます)を売却することはできます。

1人で所有している人は不動産を自由に使用したり賃貸にして賃料収入を上げたり売却して代金を得たり自由にすることができますが、不動産を自由に使える権利を1とみた場合に、2人以上で所有している場合は割合で所有権を持っていることになります。例えば2人で所有していてその権利が平等と決めた場合は2分の1ずつの権利を持っていることになります。2人だからといって2分の1ずつとは限らず、3分の2と3分の1というように様々な割合の権利が生じることがあります。このように共有の時に割合で持っている権利を持分権といいます。この持分権は共有者1人1人に認められているので、他の共有者の同意がなくても売却することができます。

しかし、持分権を買ったとしてもその不動産には他の共有者がいるので自由に使うことができません。共有になっている不動産には制約があるので買い手を探すのが難しいです。また買い手が見つかったとしても安値でしか買い取ってもらえません。仮に2分の1の持分権であっても不動産の時価の2分の1で持分権を買い取ってくれる業者はまずいません。

このように共有不動産・共同名義の不動産は全員の同意がないと売却できないので共有者1人でも売却に反対すると売却できない、また共有者が持っている持分権は売ることができても、安値でしか買い取ってもらえない、という点で共有不動産・共同名義の不動産は非常にやっかいなものです。

ところがこのようなやっかいな共有不動産・共同名義の不動産であっても時価ないし時価に近い高額で売却する方法があります。それが共有物分割請求です。

共有物分割請求権は、共有状態の解消を求める人がいる場合に強制的に共有状態を解消を実現させる権利です

共有不動産・共同名義不動産の売却を希望する場合に共有物分割請求をすると、最悪、競売によって共有不動産・共同名義不動産全体を売却に持って行くことが可能となります。

他の共有者が競売で不動産を失いたくないと考えれば、時価で当方の持分を買取をすることを申し出てきてこれによって他の共有者に持分を時価で買い取らせることが可能となります。

他の共有者が積極的に不動産を取得することは希望しないが、競売で不動産が処分されることを嫌がれば、共同売却をすることを提案してくる可能性が高いです。これによって共有不動産・共同名義不動産を時価で売却することが可能となります。

物理的に分ける現物分割もあるのですが、殆どの事例では現物分割をすることができません。逆に言えば現物分割ができる事例というのは物理的に分けることによって得た不動産を時価で売却できる事例ですので結果的に時価で売却することが可能となります。

他の共有者が買い取らない、共同売却にも応じない、現物分割を行うことができない場合は競売で売却をせざるを得なくなります。競売というと大幅に安く売却されてしまうという心配をする方もおられますが、時価の半額程度に売却されることは殆どありません。裁判所で競売評価を行っている不動産鑑定士で構成された全国競売評価ネットワークのホームページでみても東京では平成22年以降平均して時価以上の金額で売却されていることが分かります。そのほかの大都市圏でも概ね時価程度で売却されており、地方都市でも平均して時価の7,8割程度で売却されていることが分かります。

ですので競売になった場合は時価で売却されることを保証することはできないものの、東京などの大都市圏では時価で売却できる可能性が高いといえます。

共有不動産・共同名義不動産は共有物分割請求によって時価で売却することが可能ですのでお悩みの方は共有物分割請求に強い弁護士福本にお気軽にご相談ください。

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