共有不動産・共同名義不動産の売却｜共有物分割請求に強い弁護士【福本法律事務所】

Q: 売却に反対している人がいる共有不動産・共同名義不動産を時価で売却できませんか？

売却に反対している人がいても共有物分割請求をすることによって、共有不動産・共同名義不動産を時価ないしこれに近い値段で売却することができます。

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共有不動産・共同名義不動産の売却

（質問）売却に反対している人がいる共有不動産・共同名義不動産を時価で売却できませんか？

（回答）

共有物分割請求をすることによって、共有不動産・共同名義不動産を時価ないしこれに近い値段で売却することができます。

共有不動産・共同名義不動産を売却するには共有者全員の同意が必要

２人以上で所有している不動産を共有不動産といいます。
この共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要となります。１人でも売却に反対している人がいれば共有不動産の売却はできません。

売却に反対している共有者がいても自分の持分だけを売却することはできる

共有不動産の売却に反対している人がいても自分の持分だけを売却することはできます。
持分というのは、不動産全体に対して自分が持っている部分の割合の権利です。例えば２人で平等の割合で持っている場合、不動産全体の２分の１の持分の権利を持っている事になります。
この持分の権利だけを第三者に売却することは可能です。

持分だけの売却の場合は、半額程度以下に安く買いたたかれる

持分だけを売却することはできますが、例えば２分の１の不動産の権利を持っている人が第三者に売却しようとしても不動産の時価の２分の１で買ってもらえることはまずありません。
買う側からすると、２分の１の権利を買っても不動産全部の権利を持っている場合と違って不動産を自由に使用処分することができないからです。
このように持分だけの場合、不動産全体の場合と違って制約が大きいことから、よくても時価の半額程度でないと買ってもらえないのが通常です。

持分だけであっても、共有物分割請求をすると時価で売却することが可能になる

このように、他の共有者が売却に反対している場合でも、持分を持っている人が共有物分割請求をすれば自分の持分を時価で売却することができます。

持分売却希望の人の共有物分割請求を放置すると競売を命じる判決が下される可能性が高くなる

共有物分割請求の話し合いが成立しない場合、共有物分割請求訴訟を提起することができます。
共有物分割請求訴訟を提起すると、共有を何からの方法で解消せざるを得ないことになります。
解消する方法の一つとして物理的に分ける現物分割がありますが、建物とその敷地の場合物理的に分けることが不可能です。
共有者の１人が持分を買い取る代償分割という方法もありますが、この代償分割を希望する人がいない場合は、競売を命じる判決を下すしかなくなります。
よって、売却希望の人の共有物分割請求を放置すると、競売を命じる判決が下される可能性が高くなります。

競売を避けるには、持分売却希望の人の持分を時価で買い取る方法がある。他の共有者にこの方法をとらせることによって持分売却の人の持分を時価で売却できる

売却希望の共有者から共有物分割請求をされた場合に、その人の持分を買い取る代償分割を行えば競売を避けることができます。
買取希望の人の希望が相当であって、代償金支払能力があると認められれば、全面的価格賠償によって強制的に持分を買い取ることができます。
全面的価格賠償の方が優先されるので、何が何でも競売に持って行くことはできませんが、少なくとも売却を希望しない人に全面的価格賠償による買取を促すことができるので、持分を時価で売却できることになります。

競売の場合でも購入希望者が多い不動産では時価ないしはそれ以上の価格で売却できることが多い

売却希望の人が共有物分割請求を行っても、他の共有者が全面的価格賠償を希望しなければ全面的価格賠償を行うことはできません。相手方に無理矢理全面的価格賠償させることはできないからです。
この場合は、共有者全員が売却に同意して任意売却しない限りは、競売を命じる判決を取得して競売を行うしかなくなります。
競売というと、不動産が安く買いたたかれると誤解している人も多いのですが、時価よりも安く買いたたかれることはここ１０年殆どありません。

過去に安く買いたたかれた時期もあった

安く買いたたかれると誤解されている理由の１つには、過去に安く買いたたかれた時期があったというのがあります。
バブル崩壊直後のころはそうであったと言われています。
安く買いたたかれた理由としては、その時期に不動産の購入希望者があまりいなかったというのがあります。
裁判所としては購入希望者があまりいない状態でも不動産を競売で無理矢理売らないといけないので、時価より安い値段でないと売却できなったということになります。
ですので、今後不動産不況になり、不動産購入希望者が少なくなれば同様の現象が起きる可能性はありますが、不動産購入希望者が多い現状では安く買いたたかれることはまずありません。

東京では競売でも平均で時価よりも約２０％高い金額で売却されている

全国競売評価ネットワークは、裁判所で競売評価を行っている不動産鑑定士によって結成された組織です。
この全国競売評価ネットワークが、実際の競売事件における評価額と実際の売却価格を分析した書籍や令和３年度分までを分析したデータなどがホームページに掲載されています。
これによれば、買増率２といって、競売事件の売却基準価格を時価に引き直し、引き直された時価を１００とした場合の実際の売却価格の割合が出ていますが、東京地方裁判所では、令和元年度分で１１８・５％、令和２年度分で１１６・９％、令和３年度分で１２７・８％と記されています。
要するに不動産鑑定士の想定する時価よりも平均して２０％高い金額で売却されていることを意味しています。
大阪、名古屋でも１００％を超えていることが明らかとなっています。
要するに、競売評価を行っている不動産鑑定士も、競売で不動産が安く買いたたかれていないことを主張しているのです。

競売では安く買いたたかれると誤解されているのは不動産業者の営業の可能性がある

競売で不動産が安く買いたたかれると誤解されている理由の一つとしては、不動産業者がそのように言っているためである可能性があります。
安く買いたたかれると不安になった人が任意売却を希望するようになれば仲介手数料の収入が入るので不動産業者の利益になるのです。
これが競売でもそれほど安く買いたたかれないことが浸透すれば、任意売却しなくてもよいと考える人が増加して、仲介手数料収入が減ることになります。
仲介手数料収入を減少させないため、不動産業者が営業政策のために、「競売だと不動産が安く買いたたかれる」と言ってる可能性が高いです。

弁護士福本は競売による時価売却の経験が多数あるため、持分の時価売却交渉を成功させやすい

弁護士福本は共有物分割請求に特化して１０年以上経過しています。
これまでに共有物分割のための競売も多数行っており、殆どの案件で時価以上の売却を実現しています。
【競売で共有不動産を売却した解決事例】
・不動産競売で業者の査定より高額で落札されて共有持分売却ができた事例
・持分担保融資を受けて共有物分割競売手続を行い、業者査定額の約１．４倍という高額で落札されて持分売却できた事例
・兄が居住している共有の土地建物で共有物分割請求訴訟で競売を命じる判決を得て、競売によって時価で売却できた事例
・認知症の相手方が居住する共有の雑居ビルで共有物分割請求訴訟で特別代理人を選任してもらって競売を命じる判決を得て、時価で売却できた事例
・姉妹が共有する土地建物に姉妹が居住していた事例で共有物分割のための競売を行って共有関係を解消した事例
・相続により8名が土地建物を共有していた事例で共有物分割のための競売を行って共有関係を解消した事例
・借地権付テナントビルを兄弟で共有していた事案で競売を行い、時価を超える金額で売却して共有関係を解消した事例
・他の共有者名義の建物の敷地となっている共有土地で共有土地のみの共有物分割競売を行い、時価を超える金額で売却して共有関係を解消した事例
・共有不動産の一室にテナントが賃借している事案で共有物分割競売を行い、空室であることを前庭とした時価と同等の金額で落札されて共有関係を解消した事例
・借地権付建物を共有している事案で共有物分割競売を行い、時価で落札されて共有関係を解消した事例
このため、交渉の段階でも、放置すると競売に持って行かれることを強く印象づけることができるため、時価で持分を買い取らせたり、また共同売却をさせたりすることで時価売却を実現できる可能性が高くなります。
売却に反対している共有者がいるために共有不動産を売却できないという悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。

共有不動産の売却・共有物分割請求のご相談は専門家にお任せください

共有不動産の売却・共有物分割請求に強い福本法律事務所は、単純に交渉をまとめるだけではなく実際の不動産売買のサポートを行い、売買代金が決済されるまでをフォローいたします。
無料相談を行っていますので、お気軽にお電話ください。また、テレビ電話によるオンライン相談にも対応いたします。ご希望の方はその旨をお知らせください。

著者：弁護士・福本悦朗
東京弁護士会所属・福本法律事務所代表弁護士
共有不動産の持分売却に関して10年以上の実績を持つ。
1992年　早稲田大学卒業
1994年　司法試験合格
1997年　弁護士登録
2001年　福本法律事務所開設

福本法律事務所の弁護士福本悦朗のプロフィール

共有不動産の関連ページ

【話し合いで他の共有者に持分を売却した事例】

1	共有不動産を担保にした借入金で持分を時価で買い取ってもらった事例
2	高齢の母親が居住する共有の分譲マンションで母親に持分を買い取ってもらった事例
3	他の共有者に持分を売却した事例
4	親子で共有の二世帯住宅で、子供に親の持分を買い取ってもらって共有関係を解消した事例
5	買値の3倍以上の値段で共有持分売却に成功した事例

【話し合いで不動産を第三者に共同売却した事例】

1	共有者の１名が売却に反対していた共有の更地を共同売却した事例
2	依頼を受けてから約２ヶ月で共有不動産の共同売却ができた事例
3	兄弟の共有不動産の共同売却ができた事例

【共有物分割請求訴訟を起こして他の共有者に持分を売却した事例】

1	遺産分割協議で現金取得を拒絶されたが、共有物分割請求で現金取得できた事例
2	複数の共有の賃貸不動産の持分を時価で売却し、未分配の賃料を回収した事例
3	共有物分割請求訴訟で相手方が依頼者の持分を全面的価格賠償で買い取った事例
4	遺産分割審判で共有となった不動産の持分を他の共有者が買い取った事例
5	依頼者と相手方と亡母の名義となっている不動産で共有物分割請求によって相手方に持分を買い取った事例

【共有物分割請求訴訟を起こして第三者に共有不動産を共同売却した事例】

1	共有の賃貸アパート１棟の共同売却に成功した事例
2	持分担保融資を受けた後に、共有不動産を共同売却した事例
3	共有物分割請求訴訟で離婚した元夫婦の共有不動産を共同売却した事例
4	協議離婚後も夫婦のペアローンと不動産の共有が残った案件で共有物分割請求訴訟提起により共同売却をし、共有関係とペアローンを解消した事例

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