共有不動産の居住者に対する賃料請求

本来「賃料」というのは賃貸借契約が締結されている場合に、不動産を使用している人が貸している人に対して支払われるものです。
よって、居住している共有者との間で賃貸借契約が締結されている場合に「賃料」が請求できることになります。

共有者の間では賃貸借契約が締結されていることは多くありません。
そうすると「賃料」請求ができないようにも見えますが、居住者は自分の持分を超えて不動産を使用しています。これは不当利得になるため使用の対価を請求できます。民法249条2項でも明記されています。

しかし、居住共有者が他の共有者との間でただで不動産を使用するという使用貸借契約が締結されていると評価される場合は、不当利得となりません
不当利得は法律上の原因がなく利得が発生している場合に利得の返還を請求できる権利ですが、使用貸借契約が締結されていると評価される場合は使用貸借契約が法律上の原因となるため、不当利得とならなくなるためです。

このように言うと、契約書を作成していないのだから使用貸借契約が締結されていると評価されないのではないかと言う人もいます
不動産をただで使用している場合は親しい関係にあることが多く、契約書を作成していないことが多いのです
このため、契約書がないというだけで、使用貸借契約が締結されていないとは断定できないのです

これを一般化するのは難しいのですが、居住していない共有者が居住共有者がただで居住することを積極的に許容している場合であるといえます
ただ共有不動産に居住しているというだけでは使用貸借が締結されたとは評価されません。原則として居住者の持分を超える使用の対価を請求できるとされているからです。

共有者がただで居住共有者が居住することを認めて使用貸借契約が締結されたと評価されても、この居住共有者が持分を他の第三者に売却した場合、持分を買いとった人の間では使用貸借契約が締結されｊたとは評価されません
使用貸借契約は賃貸借契約とは異なり当事者間でのみ有効とされています。よって共有持分を買い取った人は持分売却した人と居住共有者の間で使用貸借契約が締結されたと評価される場合であっても居住共有者に対して不当利得請求をすることが可能となります。