共有不動産・共有名義不動産とは
それぞれの不動産について、自由に建物を建てるなどの使用、人に貸して賃料を取得する収益、売却などの処分を自由に行うことができる所有者がいます。
この不動産の中で２人以上の複数人が所有者になっている不動産を共有不動産・共有名義不動産といいます
共有不動産が生じるケースとしては、以下の場合があります。
- 遺産分割協議で不動産を共有することと定めた場合
- 遺言で特定の不動産について共有で取得させることと定めた場合
- 離婚した元夫婦の共有名義の共有不動産が残った場合
- 親子で二世帯住宅を共同購入した場合
- 名義貸しローンで共有不動産を購入した場合
この不動産を共有している場合、例えば２人で２分の１ずつ土地を共有している場合に、それぞれが土地の２分の１ずつを所有しているというのではありません。土地全体を２分の１ずつで持ち合っている関係となります。
このように不動産を共有している共有者各人が不動産全体に対する割合で所有する権利を共有持分といいます。
共有不動産・不動産の共有名義のデメリット
不動産を１人で所有している場合は建物を建てるなどの使用、人に貸して賃料収入を得るなどの収益、売却などの処分を自由に行うことができます。
ところが共有の場合は自分以外にも権利を持っている人がいることから他の共有者の了解を得ることなく自由に使用収益処分を行うことができません。例えば不動産を売ろうしても他の共有者が反対したら売ることができません。賃貸に出そうとしても他の共有者が反対したら賃貸することもできません。
例外として不動産の維持に役立つ行為は保存行為といって他の共有者の了解を得ることなく単独で行うことができます。また管理行為は過半数の持分を有する共有者であれば行うことができます
このように共有名義は単独名義の場合に使用収益処分が自由に行うことができないという大きなデメリットがあります。
また、共有の使用収益処分で共有者間に明確に対立していなくても、相続が繰り返されることによって権利を有する共有者が増えると、不動産を売却などの処分をしようとしても権利を有する共有者を探すのが難しく売却ができないということもあります。これも共有状態にする場合の注意点となります。
このように共有不動産、共有名義であることによるデメリットが大きいことから、民法では共有物分割請求権をもうけ、共有名義の解消を希望する共有者がいれば強制的に共有名義を解消させることとしている訳です。
共有物分割請求権によって他の共有者に持分を買い取らせたり、共同売却もしくは競売で売却を行ったりすることができます。また逆に一定の要件を満たせば他の共有者の共有持分を強制的に買い取ることができます。
さらに共有物分割請求によって共有不動産に設定されている抵当権などの担保権がついた不動産担保ローンを解消することも可能となります
共有物分割請求権についての詳しい解説はこちらをご覧ください。
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