共有不動産・共有名義不動産とは
共有不動産・共有名義不動産とは
それぞれの不動産について、自由に建物を建てるなどの使用、人に貸して賃料を取得する収益、売却などの処分を自由に行うことができる所有者がいます。 この不動産の中で２人以上の複数人が所有者になっている不動産を共有不動産・共有名義不動産といいます
共有になるケース
共有になるケースとしては例えば不動産を所有している人が死亡して相続人が２人以上いるときに遺産分割協議書で２人以上で不動産を所有すると定めた場合があります。遺言であらかじめ２人以上の相続人に取得させると定めた場合もあります。このように相続が原因となって不動産の所有者が２人以上の共有となる場合があります。
この他にも、夫婦で不動産を購入した場合、親子で不動産を購入した場合もあります。不動産を２人以上で共同購入することで不動産の所有者が２人以上の共有となる場合があります。
共有持分とは
２人以上の所有者がいる不動産を共有不動産というのですが、それは例えば兄弟２人で所有するときに左半分を兄、右半分を弟というように具体的に所有するというものではなく、不動産全体を割合で持ち合うというものです。２人で平等の割合で持ち合うのであれば２分の１ずつとなるのですが、共同購入する場合では割合を自由に定めることができます。 このように不動産を共有している共有者各人が不動産全体に対する割合で所有する権利を共有持分といいます。
共有名義にする際の注意点
不動産を１人で所有している場合は建物を建てるなどの使用、人に貸して賃料収入を得るなどの収益、売却などの処分を自由に行うことができます。
ところが共有の場合は自分以外にも権利を持っている人がいることから他の共有者の了解を得ることなく自由に使用収益処分を行うことができません。
例外として不動産の維持に役立つ行為は保存行為といって他の共有者の了解を得ることなく単独で行うことができます。また管理行為は過半数の持分を有する共有者であれば行うことができます
このように共有名義は単独名義の場合に使用収益処分が自由に行うことができないという大きなデメリットがあります。
共有の使用収益処分で共有者間に明確に対立していなくても、相続が繰り返されることによって権利を有する共有者が増えると、不動産を売却などの処分をしようとしても権利を有する共有者を探すのが難しく売却ができないということもあります。これも共有状態にする場合の注意点となります。
共有不動産の売却について
共有不動産を売却するというのは処分行為ですので共有者全員の同意がないと行うことはできません。
ただ共有者各人はそれぞれ共有持分という権利を有しているためこの共有持分という権利を売却することは可能です。実際にこのような共有持分を買い取るという不動産業者もいくつかあります。ただし、この共有持分を買い取っても買い受けた人は不動産を自由に使用収益処分できないので単独名義の不動産と同等の値段で買い取ってもらうことはできません。例えば単独名義であれば５０００万円で売却できる土地について２分の１の共有持分を持っている人が持分を買い取る業者に対して５０００万円の２分の１だから２５００万円で買ってほしいと希望しても２５００万円で買い取ってもらえる可能性は殆どありません。使用収益処分に制約があることを理由にその値段のさらに半分程度でないと買ってもらえないのが通常です。
このような場合に、普通の不動産と同等の値段でさきほどの例でいえば２５００万円で持分売却を可能にする方法があります。それが共有物分割請求です。
共有状態を解消する共有不動産の分割方法
共有物分割請求権は不動産などの共有状態をなくすことを求める権利です。不動産の共有には先ほど述べたように単独名義の不動産と比べて使用収益処分に制約があり共有者間のトラブルを生じさせやすく、社会経済的にも不利益をもたらし弊害が大きいことから、共有解消を希望する共有者がいれば裁判所の力を用いて強力に共有解消を実現することができる権利です。
共有を解消する共有物分割の方法としては、現物分割、代償分割、換価分割があります。
現物分割
現物分割は不動産を共有者間で物理的に２つ以上に分ける方法です。共有物分割の原則とされていますが、実際には建物の敷地や分譲マンションのように物理的に分けることができない不動産も多く、また更地であっても細分化すると建物が建てられなくなるなどの理由で価格を著しく減少させる場合も多いことから、都会ではこの現物分割が行われることは殆どありません。あるとすれば複数の共有不動産があってそれを共有者の間で分け合う場合です。
代償分割
代償分割は、１人の共有者に不動産を単独で所有させ、その他の共有者に持分に応じた価格を代償金で支払わせるという方法です。共有不動産の売却をめぐる争いは売却したいという共有者と不動産を残したいという共有者がいる場合に多いのですが、この方法を用いれば双方の希望が叶う結果となるために用いられることが多い方法です。
換価分割
換価分割は、共有不動産を売却して、売却代金を持分割合に応じて分け合う方法です。当事者間で任意に売却して代金を分け合う方法と、競売を命じる裁判所の判決ないしは和解調書に基づいて競売手続を行って代金の分配を受ける方法とがあります
まとめ
ここでは共有不動産はどのようなものであるか、注意点、売却、共有状態を解消する共有物分割について解説しました。この他にも共有不動産から発生する賃料の分配がされないという問題点はこちらをご覧ください。
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