共有物分割請求の換価分割とは

換価分割は共有物分割の方法の一つですが、現物分割、代償分割ができない場合あるいは行わない場合に限って行うことができます。
いわば共有物分割の最終手段となっている訳です。

共有物分割の換価分割は、現物分割、代償分割ができない場合あるいは行わない場合に限って行うことができるものです。
しかし、建物と敷地の場合物理的に分割することが不可能であること、仮に物理的に可能であっても敷地の最低面積の規制や建ぺい率違反の問題が生じることも多いことから現物分割ができない事例は非常に多いです。
代償分割ができれば、持分を強制的に買い取ることができるのですが、代償金を調達する必要があることからハードルが高く、結果的に代償分割ができなかったり、代償分割を希望する人がいない事例も結構あります。
そのため、結果的に共有物分割の最終手段である換価分割が行われている事例が結構あるということになります。

このように言うと、共有不動産に住んでいる人がいるからそもそも換価分割ができないのではないかという疑問を持たれる方もおられます。
しかし、共有不動産に居住者がいても換価分割は可能です。
競売を命じる判決を求める共有物分割請求訴訟が提起された場合、現物分割、代償分割が不可能あるいは行わない場合は裁判所は訴訟上の和解が成立しなければ競売を命じる判決を下すほかありません。
居住者がいれば権利濫用で請求棄却されるのではないかという疑問を持たれるかたもおられますが、居住者がいるという理由だけで権利濫用と判断されることはありません。
共有不動産に居住者がいても換価分割は可能なのです。

居住者がいる共有不動産を競売で売却してもそもそも不動産の買主が見つからないのではないか、仮に見つかっても売却価格が下がってしまうのではないかという心配をされる方もおられます。
しかし競売手続で売却された不動産に居住者がいる場合、裁判所は不動産を買い受けた人に対して引渡命令を出して簡単に競売不動産から強制執行手続で追い出すことができるようになっています。
このように引渡命令で簡単に居住者を強制執行手続で追い出せるようになっているので、居住者がいるというだけで競売手続の買主が見つからないということはありません。
また売却価格が下がるということもありません。。
競売手続きにおいて売却基準価格を決めるために不動産鑑定が行われますが、その鑑定においても居住者がいることによる減額評価は行っていません。

競売を命じる判決を求める共有物分割請求訴訟を提起する場合、現物分割、代償分割が選択できなければ自動的に競売を命じる判決が下されると誤解されている方もおられると思います。
しかし、共有物分割請求訴訟を提起したら必ず判決になるのではなく、訴訟上の和解で解決することが多くなっています。
この訴訟上の和解は、代償分割だけではなく、換価分割の場合にも行われることがあります。
確かに、競売だと安く売却されるという誤解は都市部の不動産では殆どあてはまらなくなっています。それでもいくらで売却されるかという不安があることと、競売の場合競売申立から代金受領まで最低でも9ヶ月近くかかるということから任意売却を既望される方も結構おられます。
共有者間で任意売却の合意ができれば、競売ではなく、任意売却で換価分割を行うことができます。

共有物分割請求についてよくされる質問を記載します。

• 他の共有者に持分を買い取るよう請求できませんか？
• 不動産に抵当権が設定されていても共有物分割請求できますか？
• 共有不動産に他の共有者が居住していても共有物分割請求できますか？
• 競売手続きをとると不動産が安く売却されませんか？
• 土地だけが共有で建物は他の共有者が単独で所有して他の共有者が居住している場合でも共有物分割請求できますか？
• 競売手続きをとっている共有不動産に共有者が居住していても不動産は安く売却されませんか？
• 共有状態が解消されるまでにどれくらいの期間がかかりますか？
• 共有物分割請求の競売手続きに共有者が参加して不動産を買い取ることができますか？
• 早く共有持分の代金を得たいのですが何かよい方法はありませんか？
• 死亡した人の法定相続人ですが、遺言もなく遺産分割協議も成立していない状態で共有物分割請求できますか？
• 共有物分割請求が権利濫用になりませんか？