競売になると値段が大幅に安くなってしまうか？

競売になると値段が大幅に安く売却されると心配される方が多くおられます。
たしかにバブル崩壊直後などでそのような時代もあったのも事実です。
しかし、2023年の時点において不動産購入希望者が多いことから大幅に安く売却されることは殆どありません。
競売事件においてもここ10年ほどは、平均して全国的に時価の9割程度、東京では時価以上の金額で売却されています。
この点を詳しく説明します。

競売になっても大幅に安く売却される事は殆どない。都市部では時価以上で売却される事例が多いというのは数多くの競売事件を取り扱ってきた私の肌感覚で感じています。
ただ私の肌感覚のみを述べても説得力に欠けるのでデータに基づいて説明します。
全国の競売評価人候補者で結成された全国競売評価ネットワークが分析したデータがあります。
これによると、平均買増率２（売却基準価格を競売市場修正前に割り直した金額つまり市場価格相当額に対する落札額の割合）が以下のとおりとの事です。
・平成２４年度　東京地裁の平均買増率２　　９４・８％、全国の平均買増率２　　９１・８％
・平成２５年度　東京地裁の平均買増率２　１０６・０％、全国の平均買増率２　　９６・１％
・平成２６年度　東京地裁の平均買増率２　１０８・６％　全国の平均買増率２　　９４・７％
（平成２４年度は金融財政事情研究会刊の「競売不動産評価の理論と実務」第２版によるものであり、平成２５年度と平成２６年度は全国競売評価ネットワークのホームページに基づくもの）
なお、全国競売評価ネットワークのホームページに掲載されているＫＢネットワーク通信ＮＯ．2によると、令和２年度の全国平均買増率は９７％であり、一般不動産市場での取引価格水準と同程度と記載されています。また東京の平成２９年から令和３年までの平均買増率２は１０８・８％から１２９％の間を推移しているとも説明されています。
この競売データ分析によっても、競売で不動産がほぼ時価と同程度で売却されていることがお分かりになるかと思います。

競売になっても不動産がほぼ時価で売却される。大幅に安くならないということは競売を扱っている人であれば周知の事実です。
しかし、安くなってしまうという誤解が生み出される理由は、過去に安く売却された事があったとか、競売評価人が競売基準価額や買受可能価額を算出する場合に安く評価している（安く評価されても買受希望者が多いことから時価以上の金額でないと落札できないことが殆どであるが）という要因もありますが、一番の理由は競売になると安く売却されるとした方が不動産業者にとって任意売却を成立させる可能性が高まり仲介手数料収入が増えるという事情があるのではないかと思われます。
借金が返せなくて抵当権者から競売申立がされるという通常の競売事件の場合に、競売だと安く売却されると心配して任意売却を成立させようとする、そうすると仲介手数料の増加につながるという事情があるように思われます。
そのため、競売になると大幅に安く売却されると言われ続けているのではないかと考えられる訳です。

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