建物の共有敷地のみの現金化
・建物の敷地のみが共有となっていて建物の所有権を有していない人が共有物分割請求で共有不動産を現金化できるか？
共有不動産の売却を考えておられる方の中には上記のような疑問を持たれる方もおられると思います。
しかし建物の敷地のみが共有であっても、共有物分割請求によって共有不動産を現金化できます。
ただしこの場合の現金化の対象となるのは建物の敷地のみです。そうすると建物と土地の両方が共有の場合と比べて値段が安くなってしまうのではないかという心配をされる方もおられると思います。
しかし、特に親族の間で共有になっている土地に建物が建てられている場合、特に契約書を取り交わすことなく賃料もとらずに建物が建てられていることが多いです。このような場合法律では黙示の使用貸借契約に基づいて土地を利用しているものと解釈します。しかし、この黙示の使用貸借契約は共有状態になっている当事者間でのみ有効です。もし敷地となっている土地が共有物分割の競売によって第三者に所有権が移転した場合、建物所有者は土地所有権を取得した第三者に対して使用貸借を主張できません。その結果、建物は土地を不法占拠していることになってしまいます。その結果、土地所有者から建物収去土地明渡請求といって、建物を取り壊して土地明渡をせざるを得なくなってしまいます。競売で土地を取得する不動産業者はこのこと十分知っていますので土地を有効に利用できると考えてそれ相当の値段で土地を落札します。また逆にそのような状態になることを相手方に説明して理解してもらうことによって相当の値段で土地の持分を買い取ってもらうことが期待できます。
これが区分建物の敷地であっても基本的にはあてはまります。
ここで基本的にと言ったのは、区分建物といっても大規模マンションのような場合に敷地の共有物分割請求を認めるとマンション居住者の土地利用権を一方的に奪うことになってしまい不当として共有物分割請求を認めないケースもあるからです。
しかし、区分建物といっても大規模マンションではなく親族間で区分所有をしているような場合は、実質的に区分所有方式で建物を共有しているのにすぎないので共有物分割請求をしても特段問題がありません。裁判例でも大規模マンションではなく親族間で区分所有している場合に共有物分割請求を認めた者が多数あります。
なお親族間で区分所有方式で建物を所有している場合、敷地権登記がされていないことが多いです。このような場合さきほどの共有土地上に建物が建っている場合と同じように黙示の使用貸借契約に基づいて区分建物が建てられていることが多いです。
この黙示の使用貸借に基づいて区分建物が建てられている場合も、先ほどと同じように土地所有権を取得した第三者は区分建物所有者に対して建物収去土地明渡請求をすることができます。
もっとも区分建物の場合、建物収去そのものが難しい場合もあることから、それだけではなく売渡請求もできます。この売渡請求というのは敷地利用権のない区分建物所有者に対して土地所有者が区分建物を強制的に買い取ることができるというものです。このことから区分建物の敷地が競売になっても土地所有者は土地を有効利用できるかあるいは区分建物も取得できるので相当の値段で落札されることが期待できます。またこのことを交渉段階で相手方に理解してもらうことによって相当の値段で敷地の持分を買い取ってもらうことも期待できます。
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