（質問）土地共有、建物単独の場合の共有敷地を共有物分割請求で現金化できませんか？
（回答）
土地共有、建物単独の場合の共有敷地でも共有物分割請求で現金化することができます。
土地共有、建物単独の案件は多い
土地共有、建物単独所有というのは割とよく見られます。
相続によって土地を共有している案件が多いのですが、相続人の１人に建物を建てさせて建物が相続人１人の単独所有となっているものが多いです。
中には、同族会社単独名義の建物が建てられているものもあります。
相続によって土地を共有している案件が多いのですが、相続人の１人に建物を建てさせて建物が相続人１人の単独所有となっているものが多いです。
中には、同族会社単独名義の建物が建てられているものもあります。
土地共有、建物単独の場合には建物を所有していない共有者の不満を生じやすい
土地共有、建物単独の場合に建物を所有していない共有者にとっては土地の持分を持っていても意味がないと考えて不満を持たれている方は多いと思います。
売却をもちかけても建物所有者の了解を取り付けることは非常に難しいです。
売却をもちかけても建物所有者の了解を取り付けることは非常に難しいです。
土地共有、建物単独所有の場合に土地のみを不動産業者を通じて任意売却しようとしても断られるか大幅に安い値段でないと売却できない
土地共有、建物単独所有の場合の土地だけを売却しようとして不動産業者に仲介を依頼しようとしても断られるのが一般的です。
他人の建物が建っている土地だけを買っても土地を自由に使用することができず、土地を買う意味がないからです。
仮に土地のみを売却しようとしても通常の更地よりも大幅に安い値段でないと買ってもらえないのが通常です。
他人の建物が建っている土地だけを買っても土地を自由に使用することができず、土地を買う意味がないからです。
仮に土地のみを売却しようとしても通常の更地よりも大幅に安い値段でないと買ってもらえないのが通常です。
土地共有、建物単独所有のように任意売却が難しい不動産でも共有物分割請求をすれば時価ないしはそれに近い値段での売却が可能
このように、任意売却が難しい土地共有、建物単独所有で土地のみの売却であっても、共有物分割請求をすれば時価ないしそれに近い値段での売却が可能です。
それは、放置すると競売を命じる判決が出る可能性が高いこと、競売の買受人は建物所有者に対して建物取壊建物明渡請求が可能になるので時価ないしこれに近い値段で入札することが期待できることが理由です。
以下で詳しく述べます。
それは、放置すると競売を命じる判決が出る可能性が高いこと、競売の買受人は建物所有者に対して建物取壊建物明渡請求が可能になるので時価ないしこれに近い値段で入札することが期待できることが理由です。
以下で詳しく述べます。
土地共有、建物単独所有の場合に競売を求める土地のみの共有物分割請求を放置すると競売を命じる判決が下される可能性が高い
土地共有、建物単独所有で共有物分割請求できますが、土地と建物は別の不動産なので共有物分割請求できるのは共有となっている土地のみです。
このような場合に共有となっている土地のみを売却目的で共有物分割請求をした場合、放置すれば競売を命じる判決が下される可能性が高くなります。
建物が建っていても、共有は解消しなければならないと考えられているので放置すれば競売を命じる判決が下される可能性が高くなるのです。
このような場合に共有となっている土地のみを売却目的で共有物分割請求をした場合、放置すれば競売を命じる判決が下される可能性が高くなります。
建物が建っていても、共有は解消しなければならないと考えられているので放置すれば競売を命じる判決が下される可能性が高くなるのです。
競売買受人は建物所有者に対して建物収去土地明渡請求が可能なので、土地のみ競売でも時価ないしこれに近い値段での入札が期待できる
土地共有、建物単独所有の場合、建物所有者は土地共有者の承諾を得て建物を建てています。親族間の場合、無償で使用していることから契約書を取り交わしていなくても使用貸借契約に基づいて土地を使用していると解釈されるのが通常です
ところがこの使用貸借契約は当事者間のみ有効な契約ですので、土地を競売で買い受けた人に対して建物所有者は使用貸借契約に基づく使用借権を主張することができません。
このため建物所有者は土地の競売買受人に対して不法占有で土地を使用しているのと同様の状態になってしまいます。よって、土地買受人は建物所有者に対して建物取壊、土地明け渡しを請求できることになります。
任意売却とは違って、競売の買受人に対しては建物所有者は建物所有を続けることができなくなるという点が大いに違う点です。
競売買受人も競売の記録を検討する際に、建物取壊土地明渡請求が可能であることが分かるので、時価ないしこれに近い値段で入札していることが期待できます。実際にそのような値段で売却できた事案が複数存在します。
ところがこの使用貸借契約は当事者間のみ有効な契約ですので、土地を競売で買い受けた人に対して建物所有者は使用貸借契約に基づく使用借権を主張することができません。
このため建物所有者は土地の競売買受人に対して不法占有で土地を使用しているのと同様の状態になってしまいます。よって、土地買受人は建物所有者に対して建物取壊、土地明け渡しを請求できることになります。
任意売却とは違って、競売の買受人に対しては建物所有者は建物所有を続けることができなくなるという点が大いに違う点です。
競売買受人も競売の記録を検討する際に、建物取壊土地明渡請求が可能であることが分かるので、時価ないしこれに近い値段で入札していることが期待できます。実際にそのような値段で売却できた事案が複数存在します。
土地共有、建物単独所有の場合でも売却目的の共有物分割請求を放置すると競売判決の可能性が高くなり、しかも時価ないしこれに近い値段で売却できることを強調することで交渉による売却の可能性が高くなる
一見すると、土地共有、建物単独所有という不動産業者からも仲介を断られることの多い案件でも、競売を命じる判決が高いこと、競売買受人に対して建物取壊土地明渡をせざるを得なくなることを強調することで、建物所有者に土地持分を買い取らせる交渉が成立する可能性が高くなります
弁護士福本は土地共有、建物単独所有の場合の土地のみ競売で時価で売却した経験、これを利用した持分買い取らせ交渉も多数成立させている
弁護士福本は共有物分割請求に特化して１０年以上が経過しています。
これまで、土地共有、建物単独所有の案件も多数取り扱っており、建物所有者に買い取らせた事例も、競売を行って時価で売却した事例も多数あります。
これまで、土地共有、建物単独所有の案件も多数取り扱っており、建物所有者に買い取らせた事例も、競売を行って時価で売却した事例も多数あります。
【土地共有、建物単独で建物所有者に土地持分を買い取らせた解決事例】
・３名共有の土地で建物が共有者の１人が単独所有している事案で建物所有している共有者に他２名の共有者が持分を買い取らせた事例
・姉名義の建物の敷地を姉妹で共有していた事案で、共有物分割請求で姉に妹の土地の持分を時価で買い取らせた事例
・他の親族の所有建物の敷地を親族間で土地を共有していた事案で、共有物分割請求訴訟を提起した結果、建物所有者に敷地の持分を買い取らせた事例
【土地共有、建物単独の場合の共有土地で共有物分割競売を行い時価で売却できた解決事例】
・他の共有者名義の建物の敷地となっている共有土地で共有土地のみの共有物分割競売を行い、時価を超える金額で売却して共有関係を解消した事例
著者：弁護士・福本 悦朗
東京弁護士会所属・福本法律事務所代表弁護士
共有不動産の持分売却に関して10年以上の実績を持つ。
1992年 早稲田大学卒業
1994年 司法試験合格
1997年 弁護士登録
2001年 福本法律事務所開設
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