共有物分割請求の現物分割とは

現物分割が共有物分割の原則的分割方法となっていますが、実際にはあまり行われていません。
その理由を以下で詳しく述べます。

分譲マンションが共有不動産となっている場合、建物を物理的に分けることができません。よって現物分割ができないことになります。

共有不動産が建物と敷地になっている場合、建物は物理的に分けられないので現物分割ができません。
建物の敷地については物理的に分けることはできそうですが、建物の敷地を2つ以上に物理的に分けると価格を著しく減少させるおそれがあります。よって現物分割ができないことになります。

庭が広い家の場合は、家の敷地となっている部分と庭を現物分割することはできそうに見えます。
しかしかし、庭を更地として現物分割で取得しようとしても、建ぺい率といって土地に占める建物の面積の割合が低く定められている場合は、現物分割すると建ぺい率に違反することになってしまいます。
またこのため現物分割ができそうに見えても建ぺい率違反の問題が発生して、現物分割が認められないことがあります。

現物分割を希望する人の中には相手方が同意しない場合に裁判所に自己が希望する現物分割案を認めてもらって、強制的に現物分割を行うことを希望する人がおられます。
しかし、そもそも一筆の土地を2つ以上に物理的に分ける（分筆といいます）には、共有者双方が同意して作成した地積測量図が必要となります。双方が同意して作成した地積測量図がないとそもそも法務局は分筆登記をしてくれません。
仮に裁判所が現物分割を命じる判決を書いても双方が同意して作成した地積測量図がないと法務局が分筆登記を行わないため、裁判所も分筆登記ができる状態でなければ現物分割を命じる判決を出さないことになります。

私はこれまでに100件以上の共有物分割請求を行ってきました。
現物分割が行われた事例も数件ありますが、殆どが依頼者が現金化を希望し、相手方が現物分割を提案してきた事例です
依頼者は現金化するために共有物分割請求を依頼します。相手方は居住しており家を残すことを希望していますが規模が比較的大きく、代償分割をするには金額が大きくなり難しいということがあります
そのような場合に相手方が建物を一部取り壊すなどして、当方に更地を取得させるという提案がされることがあります
相手方の提案に応じるかどうかは当方の自由ではありますが、現物分割によって取得した土地を売却して現金化できれのであれば相手方の提案を受け入れた方が早期解決となってよいという判断から受け入れることもあります
このように当初は現金化（要するに競売も辞さない前提で）のために共有物分割請求をしたが、相手方から現物分割の提案がされ、提案内容が合理的な場合にこれを受け入れて現物分割をすることがあるというものです

【現物分割を行った解決事例】
・親子で２軒の不動産を共有していた事案でそれぞれ１軒ずつ単独所有とするとの内容の和解が成立し依頼者が取得した不動産を売却した事例
・建物を取り壊して現物分割を行い、分筆で単独取得した土地を売却した事例

【共有物分割請求についてよくある質問】

• 他の共有者に持分を買い取るよう請求できませんか？
• 不動産に抵当権が設定されていても共有物分割請求できますか？
• 共有不動産に他の共有者が居住していても共有物分割請求できますか？
• 競売手続きをとると不動産が安く売却されませんか？
• 土地だけが共有で建物は他の共有者が単独で所有して他の共有者が居住している場合でも共有物分割請求できますか？
• 競売手続きをとっている共有不動産に共有者が居住していても不動産は安く売却されませんか？
• 共有状態が解消されるまでにどれくらいの期間がかかりますか？
• 共有物分割請求の競売手続きに共有者が参加して不動産を買い取ることができますか？
• 早く共有持分の代金を得たいのですが何かよい方法はありませんか？
• 死亡した人の法定相続人ですが、遺言もなく遺産分割協議も成立していない状態で共有物分割請求できますか？
• 共有物分割請求が権利濫用になりませんか？