遺産分割協議による共有不動産

（解説）

遺産分割協議をするときに、特に深く考えずに法定相続分に従って不動産を共有するという内容の遺産分割協議を成立させる方もおられます

また、住んでいる人に不動産を取得させ、それ以外の相続人が法定相続分相当の金銭を取得するという代償分割を成立させようとしたが、この資金を用意できないということで共有で不動産を取得するという遺産分割協議を成立させる方もおられます。

さらには、相続税の申告期限が迫っていて小規模宅地の特例といった相続税の軽減措置を受けやすくするために、代償分割を断念して不動産を共有で取得するという遺産分割協議を成立させる方もおられます

ところが、遺産分割協議で共有不動産を取得したときでも、住んでいる相続人と住んでいない相続人がいる場合などでは、特に住んでいない相続人が不公平に感じることが多くなります。このような相続人にとって不動産の共有持分を取得しても何の意味もないと感じることから現金化しようと考える方もおられます。

現金化しようとしても、そもそも遺産分割協議で代償分割をまとめられなかったのですから、住んでいる相続人に時価で買い取ってもらうのはなかなか難しいと思います。また一緒に不動産を売却しようともちかけても断られるのが通常だと思います。

この共有持分を持分買取業者などに買い取ってもらうということも考えられるのですが、早く売却できるというメリットはあるものの、業者も買い取った後に利益を上げることを考えているので時価で買い取ってもらえることはまずありません。よくても時価の半分程度でしか買い取ってもらえないのが通常です。

またこれとは逆に、他の共有者から持分を買い取って自分一人の所有にしたいと考えているかたもおられますが、そもそも自分への売却に応じてもらえないとか、値段をふっかけられるという悩みを持つ方もおられます。

これらの、遺産分割協議で共有不動産を取得したが、共有持分を買い取ってもらえない、不動産の売却に応じてもらえない、逆に自分への持分売却に応じてもらえないというお悩みを解消する方法があります。それが共有物分割請求です。

共有物分割請求権は、共有状態の解消を求める人がいる場合に強制的に共有状態を解消を実現させる権利です

売却を希望される場合には、他の共有者への売却、共同売却、競売のいずれかによって売却することが可能となります

他の共有者からの買取を希望される場合は、一定の要件を満たすのを条件に強制的に持分を買い取ることが可能となります

共有物分割請求権についての詳しい解説はこちらをご覧ください。

このように、遺産分割協議で不動産を共有で取得した場合であっても、共有物分割請求によって、共有持分の売却あるいは他の共有者からの持分の買取が可能となります

そうすると、後で共有物分割請求すればよいと考えて安易に遺産分割協議を成立させてしまう方もおられると思いますが、ここで注意点があります。

それは遺産分割協議を定めた場合に共有物分割禁止特約がされると最大で５年間は共有物分割請求ができないということです。共有物分割請求権は強力な権利として認められていますが、共有物分割を禁止する特約も最大で５年間は禁止することが可能とされています。

ですので、このような共有物分割禁止の特約がされたと解釈されるような遺産分割協議書にしないように慎重に対処する必要があります。
遺産分割協議による共有不動産について悩みをお持ちの方は、共有物分割請求に強い福本法律事務所までお気軽にご相談ください。