共有物分割請求

共有物分割請求とは２人以上で不動産などの物を所有している場合を共有というのですが、このような共有状態を解消することを求める権利です

共有状態の解消を求める人がいればその人の意思を尊重して強制的に共有状態を解消しなければならないものとされています。

「分割」と表現されています。これは共有状態を解消する方法として物理的に２つ以上に分けるのが原則とされているためです。しかし、実際には物理的に２つ以上に分けるという方法はあまり用いられていません。共有者の誰かが持分を買いとるか、共有物全体を売却して代金を分けるかのいすれかの方法で共有状態が解消されています。

共有物分割請求によって共有状態が強制的に解消できることから、共有不動産の時価売却、他の共有者の共有持分の強制買取も可能となります。

私がこのように共有状態を強制的に解消する権利があるというと驚かれる方が多いです。最近になってそのような法律が作られたのではないという人もいます。

しかし、この共有物分割請求権は明治時代に民法が制定された当時から存在しています。そのような権利があることが知られていなかったというだけなのです。

では、なぜ共有物分割請求権を民法が認めたのでしょうか？

それは不動産を１人で所有している場合と比べて物の利用または改善において充分配慮されない状態におかれることがあるという弊害があげられます。自分１人で所有する物であれば大事に使いますが他人と共有していると自分１人で所有している場合とは意識が異なり大事に使用されない可能性が高くなります。共有地の悲劇とも呼ばれています。

他に共有者間に共有物の管理、変更をめぐって意見の対立紛争が生じやすく、いったん意見の対立、紛争が生じたときは共有物の管理変更等に障害を来し、物の経済的価値が充分実現されなくなる事態となりこの弊害を除去するためとされています。

住居を例にたとえると、共有者の誰か１人が居住して他の共有者が居住していない場合、居住していない共有者からすれば居住している共有者に対して不公平であると感じるようになり、売却を希望するようになるあるいは売却を希望しなくても賃料を払ってもらうよう希望するようになるが居住している共有者がこれに応じないといった事態になることが多く意見の対立紛争が生じやすいということになります。また共有不動産を修繕しようとしても修繕費の負担に応じない共有者がいるなどの理由で修繕が行われていない不動産も少なくなく物の経済的価値が充分実現されなくなる事態が起きることもよくあります。

このように共有状態を継続することによる弊害が大きいと考えて、共有状態の解消を希望する人がいる場合にはその人の意思を尊重して共有物分割請求権によって強制的に共有状態を解消させることにしたのです。

共有物分割請求権によって共有状態を解消する方法としては

• 不動産を物理的に２つ以上に分ける現物分割
• 共有者の１人が不動産を取得し、その他の共有者が持分に相当する金員を取得する代償分割
• 不動産を売却し、売却代金を持分割合で分配する換価分割

の３つがあります。

以下でこの３つの方法について解説します。

現物分割
現物分割とは、共有物を物理的に２つ以上に分ける方法です。

共有物「分割」請求権という言葉にもあるとおりこの方法が原則とされています。しかし、実際にはこの現物分割はあまり行われていません。

まず分譲マンションのような区分所有建物はそもそも物理的に分けることができません。このため現物分割できないことになります。

戸建住居と敷地についても、建物は物理的に分けることができないですし、土地は物理的に分けることができるとはいっても建物の敷地となっているため、物理的に分けるのは著しく困難とされるのが一般的です。

そうすると、庭が広い家であれば庭を分けることができるのではないかという人もいます。

しかし、広い庭がある家の場合、建ぺい率といって土地に占める建物の面積の割合が厳しく制限されていることが多く、庭を分けてしまうと家が建ぺい率違反となってしまいます。建ぺい率違反となってもよいという人もいますが、そうすると庭に家を建てようとしても庭が家の敷地として取り扱われて建築確認がとれないという事態が生じることにもなります。

また敷地面積の最低限度の問題もあります

このように一見すると庭を物理的に分けることができるように見えても、法律の規制の観点から物理的に分けることが難しい事例が非常に多いのです。

代償分割
これは共有者の持分を他の共有者が買い取ることによって共有状態を解消する方法です。

この代償分割を行うと共有物を現金化したい人は現金を得ることができ、共有物を残したい人にとっては共有物を残すことができるので双方にとってメリットがあることになります。

代償分割を行う場合の問題は金額をどのように決めるかです。

当事者の間の話し合いで決めるのが原則。決まらない場合は裁判所が選任する不動産鑑定士の鑑定価格で決まります。

鑑定価格は取引実勢価格ということになるので、話し合いの段階で不動産業者の査定書を元に話し合いをすることがよく行われています。

共有物分割請求の代償分割・全面的価格賠償についての詳細はこちらもご覧ください。

換価分割

これは共有物を売却して代金を持分割合に応じて分配することで共有状態を解消する方法です。

共有者間の話し合いで不動産会社に仲介にはいってもらう方法で売却をすることもできますし、裁判所が競売を命じる判決をとって競売手続きで共有不動産を売却して代金を分ける方法もあります。

競売を行う場合ですが、競売を求める人の持分だけではなく、共有不動産全体を競売にかけることになります。このためいくら不動産を残したいという共有者がいても裁判所が競売を命じる判決を出して、この判決が確定すれば、競売手続によって不動産全体が売却されることになります。

これまで共有状態を強制的に解消する方法として民法が共有物分割請求権が認めたこと、民法が強制的に共有状態を解消する共有物分割請求権を認めた理由、共有物分割請求権によって共有状態を解消する３つの方法について解説してきました。

以下では共有物分割請求手続の流れについて説明します。

共有物分割請求をするには、最初に共有物分割協議をする必要があります。

相談者の中にはさんざん話し合いをしてもらちがあかなかったから、すぐに訴訟、競売をして欲しいという方もおられます。

ですが、法律では「共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求できる」と規定されています。訴訟提起の要件として「共有者間に協議が調わない」というのがあるために共有物分割協議をせずに訴訟提起をすると、訴訟提起の要件がないから共有物分割請求訴訟は認められないなどと相手方から言われるおそれがあります。

このように、訴訟提起の要件を備えるためにも、最初に共有物分割協議をする必要があります。

1,共有物分割協議

法律では共有物分割協議の方法についての規定はありません。

実際に会って話し合いをする方法でも電話でやりとりをする方法でも手紙や電子メールでやりとりをする方法でもかまいません。

ですが、訴訟になったときに、相手方から「共有者間に協議が調わない」という要件を備えてないから共有物分割請求訴訟ができないなどと言いがかりをつけられないためにも、最初に配達証明付きの内容証明郵便で共有物分割協議の申入をすべきです。これは共有者全員に送付する必要があります。

そのような方法をとれば、共有物分割協議の申入をしたことについて証拠で証明することができますので一定期間経過しても共有物分割協議が成立していなければ、「共有者間に協議が調わない」の要件を備えたと証明することができ、相手方から無用の反論を受けずにすみます。

かたくなに適正価格での持分売買や共有不動産共同売却を拒絶していた人でも共有物分割請求に強い弁護士が代理人として共有物分割協議の申し入れをしただけで、持分売買や共有不動産共同売却に応じてもらえることも少なくありません。

共有物分割協議の申入をして、相手から何の応答もなかった場合、話し合いをしたが話し合いがまとまらなかった場合は「共有者間に協議が調わない」ことになるので共有物分割請求訴訟を起こすことができます。

【共有物分割協議の解決事例】

特徴的な解決事例を掲載しています。

1	共有者の１名が売却に反対していた共有の更地を共同売却した事例
2	共有不動産を担保にした借入金で持分を時価で買い取ってもらった事例
3	高齢の母親が居住する共有の分譲マンションで母親に持分を買い取ってもらった事例
4	高齢の依頼者がリバースモーゲージで不動産担保ローンを組んで持分を買い取った事例
5	判決で持分強制買取が可能であることを示すことによって、他の共有者からの持分買取に成功した事例

共有物分割協議が調わなければ、共有物分割請求訴訟を提起することができます。

共有者全員と当事者にする必要があります。

裁判所は被告となる相手方のいずれかの住所地又は不動産所在地を管轄する地方裁判所に提起することになります。不動産を対象とする訴訟ですので簡易裁判所に訴訟提起することはできません。

請求の趣旨で求める判決の内容を記載します。競売を命じる判決を求めるのか、代償分割の判決を求めるのか、現物分割を求めるのかのいずれかです。

通常の訴訟ですと原告が求めた請求の当否を判断すればよいのですが、共有物分割請求訴訟の場合は共有物の分け方を決める裁判ですので、そもそも共有物分割請求権がない場合や共有物分割請求権があってもこれを行使するのが権利濫用にあたる場合以外は、何らかの方法で裁判所は共有物分割の方法を決めざるを得ません。ですので当事者が請求したのとは異なる内容の分割方法を命じる判決を出すこともできます。

共有物分割請求に強い弁護士が共有物分割請求訴訟を提起した場合、判決になると競売を命じる判決が出される事案では競売を命じる判決が出される旨を主張していますので、相手方に状況を理解してもらうことによって、訴訟提起をした場合でも判決になるとは限らず、むしろ和解で決着することが多いです。

私が２０２０年１２月までに共有物分割請求訴訟を提起して解決した事例の中で、訴訟上の和解で解決した事例は約７０％、和解が成立せずに判決になった事例が約３０％です。

訴訟上の和解で解決した事例の中で、代償分割が行われた事例が約約７６％、換価分割した事例が約２４％です。

判決になった事例の中で、全面的価格賠償を命じる判決となった事例は約３３％、競売を命じる判決となったものは約６７％です。

共有物分割請求訴訟を提起したすべての案件の中で競売を命じる判決となった事例は約２０％です。

共有物分割請求訴訟についての詳細は共有物分割請求訴訟のページもご覧ください。

【共有物分割請求訴訟の解決事例】

特徴的な解決事例を掲載しています。

1	遺産分割協議で現金取得を拒絶されたが、共有物分割請求で現金取得できた事例
2	複数の共有の賃貸不動産の持分を時価で買い取ってもらい、未分配の賃料を回収した事例
3	不動産競売で業者の査定より高額で落札されて共有持分売却ができた事例
4	共有の賃貸アパート１棟の共同売却に成功した事例
5	持分買取業者の共有物分割請求訴訟に対して持分買取の和解を成立させた事例
6	相手方からの賃料請求を断念させた事例
7	持分担保融資を受けた後に、共有不動産を共同売却した事例

共有物分割協議をしても、共有物分割請求訴訟を提起しても、共有不動産の分け方が決まらない場合に競売を命じる判決が出されることがあります。

競売を命じる判決がだされた場合に、この判決正本を添付した上で競売申立をすることができます。これは共有不動産全体に対する競売になります。このように共有不動産の処分に反対している持分権利者がいても競売を命じる判決に基づいて競売手続を行えば、共有持分権を失うことになります。

競売手続については共有物分割のための不動産競売のページもご覧ください。

共有物分割請求についてよくされるご質問を記載します。

• 他の共有者に持分を買い取るよう請求できませんか？
• 不動産に抵当権が設定されていても共有物分割請求できますか？
• 共有不動産に他の共有者が居住していても共有物分割請求できますか？
• 競売手続きをとると不動産が安く売却されませんか？
• 土地だけが共有で建物は他の共有者が単独で所有して他の共有者が居住している場合でも共有物分割請求できますか？
• 競売手続きをとっている共有不動産に共有者が居住していても不動産は安く売却されませんか？
• 共有状態が解消されるまでにどれくらいの期間がかかりますか？
• 共有物分割請求の競売手続きに共有者が参加して不動産を買い取ることができますか？
• 早く共有持分の代金を得たいのですが何かよい方法はありませんか？
• 死亡した人の法定相続人ですが、遺言もなく遺産分割協議も成立していない状態で共有物分割請求できますか？
• 共有物分割請求が権利濫用になりませんか？

共有物分割請求の関連事項

• 共有物分割請求の現物分割とは
• 共有物分割請求の代償分割・全面的価格賠償とは
• 共有物分割請求の換価分割
• 共有物分割協議
• 共有物分割請求調停
• 共有物分割請求訴訟
• 共有物分割のための競売

共有不動産の売却・共有物分割請求に強い福本法律事務所は、単純に交渉をまとめるだけではなく実際の不動産売買のサポートを行い、売買代金が決済されるまでをフォローいたします。
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